Een hypotheek aanvragen als zzp’er? Dan is dít jouw echte inkomen volgens hypotheekaanbieders

Met in dit blog:
·       Jouw inkomen als zzp’er
·       Waar vind je jouw inkomen?
·       Je inkomen als je bedrijf sterk groeit
·       Een hypotheek als je nog maar 1 jaar zzp’er bent
·       Een hypotheek als je ook nog in loondienst bent
·       Andere cijfers die ook belangrijk zijn
·       Een inkomensverklaring voor zzp’ers
·       Het kiezen van de juiste hypotheekadviseur
·       Berekenen hoeveel je kunt lenen als zzp’er
·       Zo heeft jouw hypotheekaanvraag extra kans van slagen

Jouw inkomen als zzp’er

De standaardregel is dat een hypotheekaanbieder kijkt naar jouw gemiddelde inkomen van de laatste drie jaar. Verdiende je het laatste jaar minder? Dan geldt het inkomen van het laatste jaar.

Waar vind je jouw inkomen?

Het inkomen dat een hypotheekaanbieder aanhoudt is jouw ‘saldo fiscale winst’. Dit bedrag kun je vinden in jouw jaarrekening. Heb je geen jaarrekening? Check dan je winst- en verliesrekening. Hier vind je het bedrag bij ‘resultaat’.
 
Heb je een vof? Houd er dan wel rekening mee dat slechts een deel van het resultaat voor jou is.

Je inkomen als je bedrijf sterk groeit

Groeit je bedrijf hard? Dan is jouw laatste jaar waarschijnlijk je beste jaar. Het is voor jou dan niet gunstig als de hypotheekaanbieder kijkt naar je gemiddelde van de laatste drie jaar. Gelukkig zijn er ook aanbieders die het gemiddelde anders berekenen. Ze gebruiken bijvoorbeeld de 3-2-1-methode. Hierbij telt het laatste jaar het zwaarst mee. Ideaal als dat je beste jaar is.
 
Daarnaast is er bij veel aanbieders ook ‘maatwerk’ mogelijk. Ze besteden dan extra tijd aan jouw aanvraag en kijken bijvoorbeeld naar jouw groeipotentie. Je moet dan wel kunnen bewijzen dat de prognose goed is. Veel geldverstrekkers vragen hiervoor een verklaring van een accountant/boekhouder.

Een hypotheek als je nog maar 1 jaar zzp’er bent

Vroeger moest je minimaal drie jaar ondernemer zijn voor een hypotheek. Gelukkig kun je inmiddels ook een hypotheek krijgen als je nog maar één jaar ondernemer bent. De hypotheekaanbieder kijkt dan ook naar jouw inkomen uit loondienst en berekent op die manier het gemiddelde van de laatste drie jaar.

Een hypotheek als je ook nog in loondienst bent

Misschien ben je wel zzp’er én werknemer. Ook dan kun je een hypotheek krijgen. De hypotheekaanbieder telt in dat geval beide inkomens bij elkaar op. Wel kan de aanbieder rekenen met een maximum aantal uren. Zo nemen sommige geldverstrekkers alleen het inkomen mee dat je verdient in een 40-urige werkweek. Werk je in totaal (loondienst+zzp) meer uren? Dan wordt een deel van je inkomen mogelijk niet meegenomen. Dit verschilt per hypotheekaanbieder, ze hebben allemaal hun eigen regels. Het is dus handig om meerdere aanbieders met elkaar te (laten) vergelijken.  

Naast je inkomen zijn ook deze cijfers belangrijk

Waarschijnlijk weet je al dat je nooit meer kunt lenen dan het huis waard is. Maar wist je dat voor jou als zzp’er ook gekeken wordt naar je solvabiliteit en liquiditeit? Dit zijn cijfers die iets zeggen over de financiële gezondheid van je onderneming. Als je iedere euro opneemt en geen vermogen hebt in je bedrijf, wordt dat gezien als een groot risico. Een onverwachte factuur kan dan het einde betekenen van je onderneming. Hierdoor kan je hypotheekaanvraag worden afgewezen, zelfs als je fiscale winst in principe hoog genoeg is.  
 
Tip: om een huis te kopen heb je ook eigen vermogen nodig. Neem dit geld niet zomaar op van je zakelijke rekening. Dit heeft namelijk impact op je solvabiliteit en liquiditeit. Bespreek daarom eerst met je hypotheekadviseur of dit een slim idee is.

 Als zzp’er heb je een inkomensverklaring nodig

Een hypotheekaanbieder wil weten of jij je hypotheek kunt betalen. Daarom willen ze zeker weten hoeveel je verdient. Hiervoor wordt een inkomensverklaring gebruikt. Dit is een document waarin belangrijke informatie staat over jouw inkomen en de solvabiliteit en liquiditeit van je onderneming. Zo’n inkomensverklaring wordt opgesteld door experts. Grote hypotheekaanbieders hebben deze zelf in dienst, maar meestal wordt een inkomensverklaring opgesteld door een speciaal bureau. Hiervoor betaal je extra kosten. Voor een eenmanszaak is dat ongeveer € 300 (2025).  
 
Om een inkomensverklaring op te kunnen stellen moet jij verschillende documenten aanleveren. Vaak zijn dat in ieder geval je jaarrekeningen van de afgelopen drie jaar en de bijbehorende definitieve belastingaanslagen.

Als je geen jaarrekening hebt

Doe jij zelf je boekhouding en heb je geen jaarrekening opgesteld? Dan wordt uitgegaan van je definitieve belastingaanslagen. Je kunt pas vanaf 1 maart belastingaangifte doen, dus het kan zijn dat je hier even op moet wachten. Wil je niet zo lang wachten of wordt er ook nog om een prognose van het huidige jaar gevraagd? Dan heb je een accountant of boekhouder nodig.  

De juiste hypotheekadviseur kiezen is extra belangrijk voor zzp’ers

Iedere hypotheekaanbieder heeft zo zijn eigen regels voor zzp’ers. Het is daarom voor zzp’ers extra belangrijk om een goede hypotheekadviseur uit te kiezen. Je kunt bijvoorbeeld kiezen voor een adviseur bij een bank. Die biedt vaak alleen de eigen hypotheken aan.
 
Maar je kunt ook kiezen voor een onafhankelijke adviseur die de hypotheken van verschillende aanbieders vergelijkt. Het is dan extra slim om een adviseur te kiezen die ervaring heeft met zzp’ers. Die weet namelijk welke hypotheekaanbieders in jouw specifieke geval het beste zijn, bijvoorbeeld omdat ze je laatste inkomen het zwaarste meewegen.

Hypotheek zzp berekenen

Een hypotheekaanbieder kijkt dus meestal naar je gemiddelde inkomen van de laatste drie jaar. Hierbij wordt het ‘saldo fiscale winst’ of ‘resultaat’ gezien als jouw inkomen. Dit gemiddelde kun je invoeren in de rekentool van hypotheekaanbieders. Vrijwel iedere aanbieder heeft zo’n tool op z’n website. Maar je zag ook dat er nog andere cijfers zijn waar rekening mee wordt gehouden. Wil je dus zeker weten hoeveel je kunt lenen? Laat je dan adviseren door een deskundige hypotheekadviseur. Vaak blijkt er meer mogelijk te zijn dan je denkt. 

Hoe jouw hypotheekaanvraag extra kans van slagen heeft

Zekerheid is belangrijk voor een hypotheekaanbieder. Daarom hebben ze inzicht nodig in jouw resultaten. Een boekhoudprogramma houdt je resultaten goed en overzichtelijk bij. Je stelt hiermee eenvoudig een balans en winst- en verliesrekening op. Ook kun je een jaarrekening opstellen op basis van de gegevens in je boekhoudprogramma. 

Een jaarrekening is niet verplicht voor zzp’ers. In onze blog ‘De jaarrekening: wat zijn de regels voor jou als zzp’er?’ lees je waarom het toch slim is om een jaarrekening op te stellen. En in het supportartikel ‘Wat is een jaarrekening’ lees je hoe je een jaarrekening opstelt  als je gebruikmaakt van Rompslomp.